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Bauen auf Erbpacht: Das müssen Immobilieninteressierte wissen

(DJD). Grundstücke sind rar und teuer, viele Bauinteressenten ziehen deshalb den Bau oder Kauf eines Hauses auf Erbpachtgrund in Betracht. Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), erklärt, was es mit der Erbpacht auf sich hat und worauf zu achten ist.

Wie funktioniert die Erbpacht?
Statt ein Grundstück zu erwerben, pachtet es der Bauherr. Er zahlt den Eigentümern - meist der öffentlichen Hand, Institutionen wie Kirchen oder Stiftungen, seltener Privatpersonen - einen jährlichen Erbpachtzins. Erbpachtverträge haben oft eine Laufzeit von 99 Jahren, es gibt aber auch andere zeitliche Vereinbarungen.

Welche Vorteile hat die Erbpacht?
Da der Grundstückspreis aus der Hausfinanzierung wegfällt, muss weniger Eigenkapital aufgebracht werden und die Finanzierung lässt sich leichter stemmen. Zudem gibt die langfristige Finanzplanung Stabilität.

Welche Nachteile sind damit verbunden?
Die Pachtzinszahlungen fallen über die gesamte Vertragslaufzeit an und können im Laufe der Jahre steigen. Der Hausbesitzer in spe kann nicht frei über das Grundstück verfügen, sondern ist je nach Vertragstext an Regeln gebunden. Nicht selten sind Klauseln enthalten, dass der Grund und Boden an den Erbpachtgeber zurückfallen kann, wenn das geplante Haus nicht innerhalb einer bestimmten Frist errichtet wird oder wenn es nicht in gutem Zustand erhalten wird.

Wie entwickeln sich die Kosten?
In der Regel sind jährliche Erbpachtzinsen zu entrichten, die zwischen 3,5 und 4,5 Prozent des aktuellen Grundstückswerts ausmachen. In den meisten Vereinbarungen sind die Erhöhungen an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt. In den vergangenen Jahrzehnten sind sie damit wesentlich langsamer gestiegen als die Grundstückspreise. Künftige Entwicklungen lassen sich aber nur schwer vorhersagen.

Was ist beim Kauf eines Bestandshauses auf Erbpachtgrund zu beachten?
Der Erwerb eines bestehenden Hauses auf Erbpacht ist zumeist günstiger als der Kauf inklusive Grundstück. Bei alten Verträgen sind die jährlichen Zahlungen oft gering. Wichtig ist die Restlaufzeit: Wird danach ein Anschlussvertrag geschlossen, orientieren sich die Zinsen am aktuellen Grundstückswert und können um das Zehnfache höher als bisher liegen. Im schlimmsten Fall wird der Vertrag nach Ablauf nicht verlängert und der Hausbesitzer erhält nur eine Entschädigung für das Haus.

Was sollte vor dem Vertragsschluss beachtet werden?
Erbpachtverträge sind komplex und sollten daher vorab genau geprüft werden, am besten mithilfe eines versierten Vertrauensanwalts. Unter www.bsb-ev.de gibt es Infos zu Beratungsangeboten und Adressen in ganz Deutschland.