Verein Windradfreies Kraichtal n.e.V.

Rückblick Online-Vortrag „Was Grundstücks-Eigentümer bei der Verpachtung von Windradflächen beachten sollten“

Der Verein Windradfreies Kraichtal lud am Dienstag, 18. Januar 2022 zu einem Online-Vortrag zum Thema Flächenverpachtung für Windkraftanlagen (WKA) ein. Zu dieser Veranstaltung konnte ein renommierter Berliner Rechtsanwalt gewonnen werden. Der Referent hat sich auf das in den letzten Jahren immer bedeutender gewordene Sonderdezernat des privaten Energievertragsrechtes konzentriert.

Einige Erkenntnisse aus dem Vortrag:

Flächenverpächter müssen sich darüber im Klaren sein, dass Vertragsentwürfe von Windkraftprojekten immer aus dem Blickwinkel und zum Vorteil der Projektierer erstellt werden. Ohne rechtlichen Rat können Grundstücksbesitzer schnell in viele Fallen tappen.

Zu beachten ist beispielsweise, dass Eigentümer von Grundstücken, auf denen Windräder stehen, mit haftbar sind, wenn Dritte beschädigt werden (z.B. durch Umsturz, Rotorbruch, Ölaustritt, Eisbruch etc.).

Die rechtliche Grundlage für den Rückbau von WKA ist verankert im Bundesbaugesetz. WKA dürfen nur zugelassen werden, wenn die Verpflichtungserklärung zum Rückbau vom Bauherren bzgl. des Grundstücks abgegeben ist. Der Verpächter/Eigentümer darf sich nicht täuschen lassen. Er ist selbst verantwortlich für die Erfüllung dieser Zulassungsvoraussetzung. Der Rückbau schließt den Abbruch der WKA, die Entfernung des Beton-Fundaments, von Kabeln, Zuwegungen etc. ein. Ziel ist die Herstellung des Ausgangszustandes. In der Regel wird ein Rückbau erst nach 20 Jahren erwartet. Bei z.B. Insolvenz auch wesentlich früher (Hinweis: der potentielle Betreiber in Kraichtal - Prokon - hatte 2014 ein Insolvenzverfahren mit Verlust von 478 Mio. € angemeldet). In jedem Fall muss sofort eine finanzielle Sicherheit für alle Rückbaumaßnahmen greifen, denn im Ernstfall ist der Grundstückseigner für die Entfernung der WKA voll haftbar. Im Hinblick auf die teure Entfernung/Entsorgung sollte jedem Eigentümer klar sein, wie sorgfältig er vor Vertragsabschluss diese Abbrucharbeiten kalkulieren lassen muss. Das trifft auch auf Genossenschaften zu, denn diese haften jeweils mit ihren Einlagen – der Flächenbesitzer für den Rest. Richtwert des Rückbaus: ca. 10 % der Rohbaukosten. Plus 40 % Kostenentwicklung für die Laufzeit von 20 Jahren. Für eine WKA kann das 1 Mio. € bedeuten. Die Rücklage stellt für den Betreiber eine hohe Belastung dar. Er wird also möglichst viel Risiko auf den Verpächter abwälzen.

Der scheinbar lukrative Gewinn durch Pachteinnahmen (Achtung: müssen versteuert werden) wird schnell von dringend empfohlenen Rückstellungen für das Abfangen von Risiken aufgefressen. Vor allem in Schwachwindgebieten wie in Baden-Württemberg, wo Windräder bei Weitem nicht den Profit wie in Norddeutschland abwerfen.

Beim Thema Vorverträge wies der Referent darauf hin, dass diese dauerhaft bindend sind. Bei Wartezeiten von mehreren Jahren (von der Kontaktaufnahme der Projektierer und der Unterzeichnung bis zur Umsetzung) ergeben sich durchaus zwischenzeitliche Veränderungen bei den Chancen für die Verpächter. Die Verträge können durch die Bindung dann jedoch nicht mehr angepasst werden.

Auch wichtig: der Vertrag zwischen Projektierer und Privatmann, der ein Grundstück verpachtet, ist aktuell nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch hinterlegt (wie zum Beispiel Mietrecht oder Versicherungsrecht). Und damit werden Streitigkeiten sehr schwierig und aufwändig.

Ein weiteres Risiko liegt in der Haftpflichtversicherung, die gegen Schäden bei Brand, Rotorbruch etc. vom Betreiber abzuschließen ist. Die Police sollte regelmäßig angefordert werden, denn eine Versicherung ist kündbar. Und der Verpächter/Grundstückseigner würde dann im Schadensfall zahlen.

Fazit: Die Haftungsregeln sind im deutschen Recht kompliziert und dementsprechend ist die Anzahl der Schlupflöcher für die Windradinvestoren bzw. -betreiber groß. Deshalb die Empfehlung: keine Vertragsunterzeichnung zur Flächenverpachtung für WKA ohne Beistand eines Fachanwaltes.

Weitere Infos unter www.windradfreies-kraichtal.de.